전주시정연구원, 이슈브리프 제26호 발간
‘전주 상권 양극화 심화’·도시 안에 ‘회복-정체-붕괴’ 공존
– 복합스트레스지수(CDI, Composite Distress Index) 기반 13상권 X 4자산군 정량분석
○ 전주시정연구원(원장 박미자)은 전북 상업용부동산 시장의 구조적 침체 양상을 정량 진단하고, 전주시 정책 방안을 제시한 ‘JJRI 이슈브리프 제26호’를 발간했다고 10일 밝혔다.
○ ‘전주 상업용부동산 시장 진단과 정책방향’’을 주제로 한 이번 이슈브리프는 한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE)이 분기별로 공표하는 ‘상업용부동산 임대동향조사’ 2026년 1분기 자료(2026.4.30 공표)를 활용해 전북 13개 상권 × 4개 자산군 × 9개 분기에 걸친 패널 데이터를 양방향 고정효과 회귀와 복합스트레스지수(CDI, Composite Distress Index)로 분석한 결과이다.
○ 연구원은 전북 상업용부동산 시장이 오피스·중대형·소규모·집합 4개 자산군 모두에서 임대가격지수 100 이하, 자본수익률 음(-)을 기록하는 ‘구조적 가치하락 국면’에 진입했으며, 전국 평균 대비 공실률은 1.5~2배 수준이라고 분석했다.
○ 특히 전주시 5개 상권 내부의 양극화가 전북 시군 간 격차보다 크다는 점이 주요 발견이다. 2026년 1분기 중대형상가 공실률 기준 전주서부(4.42%)와 전주한옥마을(31.24%)의 격차가 7배에 달하며, 같은 도시 안에서 ‘회복–정체–급속붕괴’ 상권이 동시에 진행되는 비대칭 구조가 확인됐다.
○ 연구원은 4개 구성요소(공실률 수준·공실률 추세·자본수익률·임대가격지수 누적변동)를 최소-최대(Min-Max) 정규화 후 가중평균한 복합스트레스지수(CDI, Composite Distress Index)로 분석한 결과 전주한옥마을 중대형(CDI 0.849)이 부실 1위로 나타났고, 정읍중심 중대형(0.682), 전북혁신도시 집합(0.661), 익산역 중대형(0.652)이 뒤를 이었다.
○ 전주한옥마을 위기의 본질은 ‘관광지 위기’가 아닌 ‘대형점포 위기’로 파악됐다. 같은 한옥마을 안에서 중대형 공실률은 31.24%인 반면, 소규모 공실률은 0.00%이며 소규모 임대료는 39.88천원/㎡로 중대형(16.61천원/㎡)의 2.4배에 달했다. 이는 한옥마을의 위기가 ‘임대 단위 대형화와 임차수요 소형화’의 미스매치에서 기인함을 보여준다.
○ 또한 전북 집합상가(분양형) 시장의 가격발견 실패 현상도 나타났다. 집합상가에서 공실이 많은 상권일수록 임대료가 오히려 더 높은 ‘경직 시장’ 구조가 확인되었으며 이는 임대료가 시장 시그널이 아닌 분양가에 연동된 호가로 결정되고 있음을 시사한다.
○ 연구원은 전주시 상업용 부동산이 처한 문제 완화를 위해 △전주한옥마을 위기대응 패키지(임대료 안정화 협약·대형점포 분할 인센티브·거점기능 강화) △전주동부 거점기능 재배치(26%대 공실 고착 해체를 위한 공공시설 입지 및 도시재생 연계) △분양형 집합상가 시장개입(상가리스크 등급제·공실상가 활용 인센티브·상권 리셋 프로그램)을 제시했다.
○ 박미자 전주시정연구원장은 “이번 이슈브리프에서 자산군까지 명시한 ‘상권×자산’ 매트릭스 분석은 기존의 상권 단위 일률적 정책에서 한 단계 더 정밀해진 접근”이라며 “연구원 차원에서 분기별 복합스트레스지수(CDI) 자동 산출 체계를 신속히 구축하여 전주시 정책 결정을 지속적으로 지원할 계획”이라고 강조했다.
○ 한편 이번 ‘JJRI 이슈Brief 제26호’의 자세한 내용은 전주시정연구원 누리집(www.jjri.re.kr)에서 확인할 수 있다.
<자료제공부서 및 문의처 : 전주시정연구원 063-288-9357>
